Ab 1. April 2020 gibt es Änderungen für Miete und Pacht!
Vorab:Die Zahlungspflicht entfällt nicht!
Der Gesetzgeber hat sich jenen angenommen, die aufgrund der Corona-Lage in finanzielle Schieflage geraten, sei es durch Verlust oder Einschränkung des Arbeitsplatzes, sei es durch Wegfall von Einnahmen und ähnliches und nunmehr fürchten, dadurch u. a. die laufenden Miet- und Pachtzahlungen nicht mehr leisten zu können.
Der Gesetzgeber hat letztlich den Solidaritäts-Gedanken aufgenommen und diesen gesetzlich verankert:
Wenn ein Mieter oder Pächter in den Monaten April, Mai und Juni 2020 seine Miete nicht mehr vollständig zahlen kann und dies in Verbindung mit der Corona-Situation steht, kann der Vermieter wegen Rückständen, die in diesen drei Monaten entstehen, nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. In Verbindung damit besteht aber die weitere wichtige Nachricht an beide Vertragsparteien: Die Zahlungspflicht als solche entfällt nicht! Der Mieter muss darlegen, dass seine Zahlungsschwierigkeiten auf den Folgen der Corona-Krise beruhen. Haben seine Zahlungsprobleme andere Gründe, entfällt die Zahlungspflicht nicht! Der Corona-Geschädigte muss die fehlenden Mieten aber nachzahlen, entweder am Stück oder in Raten, d. h. die Mieten werden gestundet bis Ende Juni 2022. Jeder Mieter und Pächter sollte daher, wenn er in diese Situation geraten ist, bereits jetzt mit dem Vermieter / Verpächter Kontakt aufnehmen und die Angelegenheit besprechen, darüber hinaus dann auch klarstellen, dass die Mieten spätestens bis Juni 2022 nachgezahlt werden. Sollte sich die Corona-Krise lockern, sollten sich die Parteien zusammensetzen, um zu klären, wann und wie die Nachzahlung erfolgt. Zu berücksichtigen ist, dass der Vermieter aber ggf. Verzugszinsen verlangen kann. Der gesetzliche Verzugszins beträgt derzeit 5 % über dem Basiszins, dieser liegt derzeit bei -0,88 %.
Weitere Einschränkungen für den Vermieter oder weitere Vergünstigungen für den Mieter sieht das Gesetz derzeit nicht vor. Die übrigen mietrechtlichen und pachtrechtlichen Vorschriften sind daher weiterhin anzuwenden, d. h.: Mieterhöhungen sind nach wie vor unverändert möglich, Kündigungen aus anderen Gründen sind weiterhin unverändert möglich. Auch an der ordentlichen Kündigungsfrist hat sich nichts verändert. Zahlungsrückstände vor April 2020 sind von der Neuregelung auch nicht erfasst.
Hat der Mieter / Pächter die fehlenden Mieten April bis Juni 2020 nicht bis spätestens 01.07.2022 nachgezahlt, lebt das Kündigungsrecht wieder auf, wenn der Rückstand ein bis zwei Monatsmieten oder mehr umfasst.
Als Fazit ist festzustellen:
Sollte ein Mieter / Pächter in die missliche Lage kommen, von dieser Neuregelung Gebrauch zu machen, sollte er unbedingt Nachweis und Bescheinigungen beschaffen und gut aufheben, die nachweisen, dass er die Fehlzahlungen nicht verschuldet hat und dass diese Corona-bedingt waren. Dies können sein Bescheinigungen des Arbeitsgebers über die Situation und Einkommenseinschränkungen, Bescheinigungen über behördliche Quarantäne für selbstständig Tätige oder ähnliches.
Diese Regelungen gelten auch für gewerbliche Mieter! Diese sind insbesondere dann betroffen, wenn der Betrieb durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.